Stawka firmowa podatku od nieruchomości obowiązuje wtedy, gdy grunt lub budynek jest w posiadaniu przedsiębiorcy i pozostaje faktycznie zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, sama rejestracja firmy pod adresem nieruchomości nie zmienia automatycznie jej klasyfikacji podatkowej.
Różnica między stawką mieszkalną a firmową przy większej nieruchomości może oznaczać kilka lub kilkanaście tysięcy złotych podatku więcej rocznie. Błędy popełniane są w obu kierunkach: część przedsiębiorców stosuje stawkę firmową do nieruchomości, która nie jest faktycznie zajęta na działalność, a część nie zgłasza zmiany sposobu użytkowania i naraża się na zaległości. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 roku, sygn. SK 39/19, zmienił sposób rozumienia związku nieruchomości z działalnością i umożliwił korektę nadpłaconego podatku dla wielu przedsiębiorców.
Kto płaci podatek od nieruchomości w działalności gospodarczej?
Podatnikami podatku od nieruchomości są właściciele nieruchomości lub obiektów budowlanych, posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów oraz posiadacze zależni nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, co wynika z art. 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych. Podatnikiem jest więc nie tylko właściciel, ale też najemca lub dzierżawca nieruchomości publicznej. Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające ten obowiązek, czyli na przykład nabycie nieruchomości lub jej zajęcie na działalność. Osoby fizyczne składają informację IN-1, a osoby prawne i jednostki organizacyjne deklarację DN-1 do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
Stawka firmowa a mieszkalna – realna różnica w kwocie
Stawki podatku od nieruchomości ustala rada gminy w granicach stawek maksymalnych ogłaszanych corocznie przez Ministra Finansów w obwieszczeniu wydawanym na podstawie art. 20 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Stawki maksymalne na dany rok wynikają z waloryzacji i są publikowane w Dzienniku Urzędowym. Stawka dla budynków mieszkalnych jest wielokrotnie niższa niż dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej, a konkretna różnica zależy od uchwały danej gminy, ponieważ rady gmin mogą stosować stawki niższe od maksymalnych.
Przy powierzchni użytkowej rzędu kilkudziesięciu metrów kwadratowych różnica między stawką mieszkalną a firmową wynosi od kilkuset do kilku tysięcy złotych rocznie. Dla budowli związanych z działalnością gospodarczą obowiązuje stawka procentowa od ich wartości, a nie od powierzchni, co przy znacznej wartości budowli daje wyższe zobowiązanie. Aktualne stawki maksymalne i stawki stosowane przez konkretną gminę wymagają weryfikacji w obwieszczeniu Ministra Finansów oraz uchwale rady gminy właściwej dla danej nieruchomości.
Kiedy nieruchomość jest związana z działalnością gospodarczą?
Przed wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 24 lutego 2021 roku dominowała interpretacja, że samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę wystarczy do zastosowania stawki firmowej, niezależnie od faktycznego sposobu jej użytkowania. Trybunał zakwestionował tę automatyczną zasadę i wskazał, że za związane z działalnością gospodarczą można uznać jedynie te nieruchomości, które są zajęte na prowadzenie tej działalności. Samo posiadanie nieruchomości przez przedsiębiorcę, bez jej faktycznego wykorzystania w działalności, nie uzasadnia stosowania wyższej stawki.
Orzecznictwo sądów administracyjnych po tym wyroku utrwaliło podejście, zgodnie z którym o klasyfikacji decyduje faktyczne zajęcie nieruchomości na cele działalności, a nie status właściciela jako przedsiębiorcy. Oznacza to, że przedsiębiorca posiadający nieruchomość mieszkalną, w której faktycznie mieszka i której nie używa do działalności, ma prawo do stawki mieszkalnej niezależnie od wpisu w CEIDG lub KRS.
Firma zarejestrowana w mieszkaniu, czy podnosi podatek?
Sama rejestracja działalności gospodarczej pod adresem zamieszkania nie powoduje automatycznej zmiany stawki podatku dla całego lokalu. Wyższą stawką objęta jest wyłącznie ta część nieruchomości, która jest faktycznie i wyłącznie zajęta na prowadzenie działalności. Jeżeli przedsiębiorca używa jednego pokoju jako biura i nie wykonywa w nim żadnych czynności mieszkalnych, ta część może podlegać stawce firmowej. Jeżeli natomiast pomieszczenie służy jednocześnie jako miejsce pracy i miejsce zamieszkania, co do zasady zastosowanie ma stawka mieszkalna, ponieważ pomieszczenie nie jest wyłącznie zajęte na działalność.
Narządy podatkowe gmin podchodzą do tej kwestii niejednolicie i część z nich kwestionuje stawkę mieszkalną przy jakimkolwiek prowadzeniu działalności pod adresem mieszkalnym. W takich przypadkach rozwiązaniem jest udokumentowanie faktycznego sposobu użytkowania poszczególnych pomieszczeń, na przykład przez opis funkcji każdego pomieszczenia w prowadzonej dokumentacji lub korespondencji z gminą. Można też sprawdzić, czy gmina wydała interpretację lub uchwałę precyzującą swoje podejście do tej kwestii.
Jak legalnie obniżyć podatek – powierzchnia, względy techniczne, orzecznictwo TK
Pierwszą ścieżką obniżenia podatku jest weryfikacja faktycznej powierzchni użytkowej zgłoszonej w deklaracji lub informacji podatkowej. Powierzchnia użytkowa budynku jest mierzona po wewnętrznej długości ścian, a do powierzchni użytkowej nie wlicza się powierzchni pomieszczeń lub ich części o wysokości poniżej 1,40 metra. Pomieszczenia o wysokości od 1,40 do 2,20 metra wlicza się do powierzchni użytkowej w połowie. Błędy w pomiarach lub nieuwzględnienie tych zasad przy pierwotnym zgłoszeniu oznaczają zawyżoną podstawę opodatkowania, którą koryguje się przez złożenie korekty deklaracji DN-1 lub informacji IN-1.
Drugą ścieżką jest weryfikacja klasyfikacji poszczególnych części nieruchomości w świetle wyroku TK z 2021 roku. Przedsiębiorcy, którzy przez lata opłacali stawkę firmową za nieruchomości lub ich części, które nie były faktycznie zajęte na działalność, mogą złożyć korekty i wystąpić o zwrot nadpłaty za lata nieprzedawnione. Trzecią ścieżką są względy techniczne, czyli wykazanie, że część nieruchomości ze względu na stan techniczny nie może być wykorzystywana do działalności, co uzasadnia niższą stawkę lub wyłączenie tej części z opodatkowania stawką firmową.
Deklaracja DN-1 – terminy i obowiązki
Osoby prawne i jednostki organizacyjne składają deklarację na podatek od nieruchomości DN-1 do 31 stycznia roku podatkowego, a przy powstaniu obowiązku podatkowego w trakcie roku do 14 dni od zaistnienia okoliczności uzasadniających ten obowiązek. Deklarację składa się do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta właściwego miejscowo. Podatek płacony jest w ratach miesięcznych do 15 dnia każdego miesiąca, a za styczeń do 31 stycznia. Osoby fizyczne prowadzące działalność składają informację IN-1 zamiast DN-1, a podatek jest im ustalany decyzją organu podatkowego gminy.
Zmianę okoliczności wpływających na wysokość podatku, taką jak zajęcie kolejnej części budynku na działalność lub zaprzestanie jej użytkowania, zgłasza się w ciągu 14 dni od zaistnienia zmiany przez złożenie odpowiednio korekty deklaracji lub nowej informacji. Brak zgłoszenia zmiany powoduje, że organ podatkowy może dokonać wymiaru w prawidłowej wysokości za lata wsteczne.
Podatek od nieruchomości w kosztach firmy
Podatek od nieruchomości dotyczący nieruchomości wykorzystywanej w działalności gospodarczej pozwala na pomniejszenie przychodów na podstawie art. 22 ust. 1 ustawy o PIT lub art. 15 ust. 1 ustawy o CIT. Koszt ujmuje się w dacie poniesienia, czyli w dacie wymagalności poszczególnych rat podatkowych wynikających z deklaracji lub decyzji. W przypadku nieruchomości częściowo zajętej na działalność, a częściowo zamieszkałej, kosztem jest wyłącznie ta część podatku, która odpowiada proporcji powierzchni zajętej na działalność do całkowitej powierzchni użytkowej. Proporcja powinna być udokumentowana i konsekwentnie stosowana. Podatek od nieruchomości, która znajduje się w majątku firmy, ale faktycznie nie jest używana w działalności, nie pozwala na pomniejszenie przychodów, ponieważ brak jest związku przyczynowego między tym wydatkiem a osiąganymi przychodami.
Podsumowanie
Stawka firmowa podatku od nieruchomości obowiązuje wyłącznie przy faktycznym zajęciu nieruchomości na prowadzenie działalności gospodarczej, a nie przy samym posiadaniu jej przez przedsiębiorcę, co potwierdził wyrok TK z 24 lutego 2021 roku, sygn. SK 39/19. Stawki maksymalne są waloryzowane co roku i wymagają weryfikacji w obwieszczeniu Ministra Finansów oraz uchwale gminy. Korektę zawyżonego podatku przeprowadza się przez złożenie korekty DN-1 lub IN-1 za lata nieprzedawnione. Podatek od nieruchomości wykorzystywanej w działalności obniża przychody w proporcji do powierzchni zajętej na cele firmowe.
